THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TRỌNG TÀI THƯƠNG MẠI HIỆN NAY, THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

                                                                                                            TS.LS. Lê Thị Hồng Thơm

                                                                                                            Điện thoại: 090 984 1955

                                                                                                            Giám đốc Công ty Luật TNHH Dương Nữ

Tóm tắt: bài viết phân tích một số vấn đề pháp lý về giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam hiện nay, nêu một số hạn chế từ đó đề xuất những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này.

Đặt vấn đề:

Trong bối cảnh Việt Nam ngày càng hội nhập sâu với nền kinh tế toàn cầu, các hoạt động giao thương ngày càng phát triển dẫn đến những tranh chấp ngày càng trở nên đa dạng và phức tạp hơn. Luật TTTM được ra đời 2010 đã góp phần giảm tải hoạt động xét xử của tòa án nhất là xu hướng lựa chọn trọng tài giải quyết tranh chấp đang ngày càng gia tăng, cụ thể trong 10 năm qua (2011 đến 2020) các Trung tâm trọng tài đã giải quyết được 2900 vụ tranh chấp[1]. Tuy nhiên, đa số xuất phát từ các giao dịch mua bán hàng hóa[2], thực trạng giải quyết tranh chấp bằng trọng tài trong lĩnh vực bất động sản vẫn chiếm một tỷ lệ tỷ lệ rất nhỏ so với các tranh chấp khác và đâu là nguyên nhân của những hạn chế này khi mà các tranh chấp về bất động sản ngày càng gia tăng trong những năm vừa qua? Để làm rõ về vấn đề này, cần tìm hiểu các quy định của pháp luật để luận giải được nguyên nhân, từ đó có những kiến nghị phù hợp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật trong lĩnh vực này.

1. Quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp bằng trọng tài trong lĩnh vực bất động sản hiện nay.

Trong thời gian qua tranh chấp liên quan đến bất động sản ngày càng gia tăng nhất là giai đoạn thị trường trải qua những cơn “nóng _ sốt” đặc biệt chịu tác động trực tiếp của quy luật giá trị và là nguyên nhân dẫn đến sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các chủ thể. Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi chính sách pháp luật, khung pháp lý nên muốn tồn tại các chủ đầu tư buộc phải tìm đến, phát triển những dạng giao thức mới để xác lập các quan hệ hợp đồng nhưng vẫn đảm bảo các cơ chế, chính sách và khung cửa pháp lý. Thực tiễn cho thấy, các dạng giao thức mới để xác lập các quan hệ kinh tế ngày càng đa dạng, số lượng các giao dịch theo đó cũng gia tăng nhưng sự am hiểu pháp luật của các chủ thể trong quá trình thương thảo, ký kết và thực hiện còn nhiều hạn chế, nội dung chứa đựng những điều khoản chưa rõ ràng, thị trường bất động sản thiếu sự minh bạch, cơ chế quản lý, thanh tra chưa được chú trọng và đó là nguyên nhân gia tăng số lượng các vụ tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản thời gian vừa qua.

Một trong những nhiệm vụ cải cách tư pháp đến năm 2020 được đặt ra tại Nghị quyết số 49 NQ/TW ngày 02 tháng 06 năm 2005 của Bộ Chính trị đến năm 2020 đó là “Tiếp tục hoàn thiện thủ tục tố tụng dân sự, khuyến khích việc giải quyết một số tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải, trọng tài”. Minh chứng quan trọng cho chiến lược cải cách tư pháp là sự ra đời của Luật trọng tài thương mại năm 2010 với những quy định tiến bộ đã góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về trọng tài, đáp ứng nhu cầu giải quyết tranh chấp thương mại trong nước cũng như quốc tế phù hợp với xu thế trong bối cảnh toàn cầu hóa nền kinh tế. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu vẫn tồn tại những bất cập nhất là quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài thương mại trong lĩnh vực bất động sản chưa được đề cập đến nhất là trong 03 văn bản pháp luật quan trọng liên quan đến bất động sản đó là Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014.

Thực tế chứng minh rằng, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài thương mại đã được ghi nhận tại Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 xác định các quan hệ tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại nếu “tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại.hoặc có ít nhất bên hoạt động thương mại hoặc pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài thương mại” và trong rất nhiều văn bản pháp luật chẳng hạn như Điều 14 của Bộ luật Dân sự 2015, Bộ Luật hàng hải (Điều 3, Điều 5, Điều 54, Điều 130, Điều 131, Điều 141, Điều 268, Điều 287, Điều 338, Điều 339), Luật đầu tư 2020 (Điều 14), Luật thương mại – hợp nhất số 03/VBHN-VPQH (Điều 317), Luật xây dựng 2014 và Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều năm 2020 (Điều 146), Luật Sở hữu trí tuệ – hợp nhất số 07/VBHN-VPQH (Điều 198), Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (Điều 30, Điều 38, Điều 39) đều ghi nhận rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài. Thực tế hiện nay, các trung tâm trọng tài thương mại vẫn thụ lý giải quyết các tranh chấp nhất là các vụ án tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Điều này để minh chứng rằng, việc lựa chọn trọng tài để giải quyết các tranh chấp là nhu cầu có thực của doanh nghiệp và của cá nhân khi xác lập các giao dịch và lĩnh vực bất động sản cũng không ngoại lệ.

Tuy nhiên Luật đất đai năm 2013 không quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Trọng tài thương mại[3], Luật nhà ở năm 2014 chỉ quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của tòa án[4] và Luật KDBĐS không có bất kỳ quy định nào về thẩm quyền giải quyết tranh chấp kể cả là tòa án. Điều này cho thấy, vai trò của trọng tài thương mại trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến lĩnh vực bất động sản chưa được chú trọng và “vô tình” bị bỏ ra ngoài chiến lược cải cách tư pháp được đề cập tại Nghị quyết số 49-NQ/TƯ ngày 02/06/2005 của Bộ Chính Trị. Hiện nay, trước sự quan tâm của xã hội nhất là ý kiến của nhiều chuyên gia nên thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài thương mại trong lĩnh vực bất động sản đã được các ban soạn thảo các dự án luật đã ghi nhận, cụ thể:

Dự thảo Luật Đất đai tại Khoản 5 Điều 236 dự thảo quy định “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về Tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại”. Tại Khoản 2 Điều 194 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định “Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý, vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân, Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật”.

Đây là một tín hiệu tích cực giúp cho các bên được đảm bảo quyền tự do lựa chọn cơ quan tố tụng nhằm giải quyết các vấn đề pháp lý, tạo môi trường đầu tư lành mạnh, cạnh tranh và giải quyết những bất đồng về pháp lý trong thực tiễn thực hiện pháp luật kinh tế ở thành phố Hồ Chí Minh nói riêng cũng như pháp luật kinh tế trong cả nước nói chung. Sự thay đổi về quan điểm của các nhà làm luật thừa nhận thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài là một bước tiến không chỉ góp phần giảm tải được hoạt động giải quyết tranh chấp ở tòa án mà còn phù hợp với thông lệ quốc tế và nhu cầu, giảm thiệt hại các chi phí, tăng cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp trong xu hướng Đảng và Nhà nước đang đẩy mạnh phát triển nền kinh tế, hội nhập sâu với thế giới. Mặc dù vậy, dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa ghi nhận về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài. Tác già bài viết cho rằng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, các dạng thức tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể ngày càng đa dạng và phức tạp. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản sẽ góp phần hoàn thiện các quy phạm pháp luật kinh tế trong xu hướng cải cách tư pháp, góp phần hạn chế những tranh chấp tồn động trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua.

2. Kiến nghị

Thực hiện một trong những nhiệm vụ tại Nghị quyết số 31-NQ/TW, ngày 30/12/2022 của Bộ Chính trị đó là ban hành chính sách, pháp luật vượt trội. Tuy nhiên không thể đi ngược lại chính sách hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh tế trong cả nước, việc xây dựng và hoàn thiện các quy phạm pháp luật kinh tế trong xu thế hiện nay là hết sức cần thiết và đó là cũng lý do tác giả bài viết đề cập đến thực trạng về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài trong lĩnh vực bất động sản tại hội thảo “Thực hiện pháp luật kinh tế tại Thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng và giải pháp” với mong muốn được chia sẻ cùng các chuyên gia về những vấn đề pháp lý còn bỏ ngỏ về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài trong lĩnh vực bất động sản và mong muốn các chuyên gia, các ban soạn thảo các dự án luật và Quốc hội sẽ lưu tâm đồng thời có những sửa đổi kịp thời trong xu hướng hiện nay. Bên cạnh đó, tác giả cho rằng xu hướng chung không nên chỉ giới hạn thẩm quyền của trọng tài trong lĩnh vực thương mại mà nên theo xu hướng của thế giới là cho phép các bên được lựa chọn trọng tài để giải quyết tất cả các tranh chấp mà pháp luật không cấm và đây là vấn đề cần nghiên cứu để hoàn thiện các chế định pháp lý trong lĩnh vực bất động sản nói riêng và các quy phạm pháp luật về kinh tế trong xu thế hiện nay.

[1] Văn bản số 2590/BTP-BTTP, ngày 22/7/2022 của BTP.

[2] Theo VIAC, có 46% các vụ tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này

[3] Điều 203 Luật Đất đai năm 2013

[4] Khoản 2, Điều 177 Luật Nhà ở 2014

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Bộ Chính trị (2022) Nghị quyết số 31-NQ/TW, ngày 30/12/2022;
2. Bộ Chính trị (2005) Nghị quyết số 49 NQ/TW ngày 02 tháng 06 năm 2005 của Bộ Chính trị đến năm 2020;
3. Quốc hội (2010), Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng
4. Quốc hội (2013), Luật đất đai số 45//2013/QH13
5. Quốc hội (2010), Luật trọng tài thương mại số 54/2010/QH12
6. Quốc hội (2014); Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản;
7. Quốc hội, Bộ Luật Dân sự năm 2015;
8. Quốc hội (2015), Luật hàng hải số 95/2015/QH13l
9. Quốc hội (2020), Luật đầu tư
10. Quốc hội (2014), Luật xây dựng năm 2014 và Luật Luật sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2020;